0

Бесплатные консультации

+7 (495) 921-21-71

Блоги

Профессия-риэлтор: сделка, на которой я всему научился

Профессия-риэлтор: сделка, на которой я всему научился

Раньше Риэлтор не знал слова «нет». Он шел, и решал вопросы.

Я пришел в профессию «Риэлтор» на границе 1998/1999 годов, более 20ти лет назад. К тому моменту я умел продавать снег белым медведям, умел набирать сотрудников, учить их продажам и коммуникациям с клиентами, но ничего не понимал в самих сделках с недвижимостью. 

Мне повезло, в той компании у меня были замечательные наставники - Юля Семенова и Андрей Колесников . Они учили меня профессиональным премудростям.

А научиться всем тонкостям на практике – мне помогла одна сделка… длинной в 1,5 года.

ЗАЯВКА

К нам в агентство поступает вроде бы несложная заявка, реализовывать которую взялся я:

  • продать двушку в Москве (44 кв.) на ул. Ращупкина (м. Кунцевская)
  • купить трешку в доме-новостройке в пос. Тучково МО (Рузский район)
  • обеспечить получение доплаты в нужном размере

По бюджету вариант проходной, единственная сложность - в поселке Тучково всего один дом-новостройка (благо - сданная), и купить нужно именно в нем. Уж не знаю, почему им именно там было мёдом намазано… Но спрос на него вялый, квартир в продаже еще много – значит купим;)

Посмотрел квартиру. Семья крайне бедная, пьющая… Денег на жизнь нет, в квартире - трэш. Понятно что переезд в трешку в Тучково и квартиру им даст нормальную, и доплату на жизнь обеспечит.

Продаваемая квартира – в крайне депрессивном состоянии… Неприватка. С огромными долгами по ЖКХ. Ну да ничего, долги покроем, приватизируем;)

Семья – Женщина, на вид средних лет (как потом оказалось – она почти что моя ровесница была), Мужчина (пьющий пролетарий) , детишки маленькие в комнате играют…

Ну, раз детишки – значит придется еще и опеку пройти на Московскую область. Непросто, потребует  «стимуляции» сотрудников ООП, но с увеличением площади - ситуация решаема.

Первичный план сформировался. И что тут было 1,5 года делать? ;))

Ну а дальше, как в сказке – «чем дальше, тем страшнее»... 

Подготовка к приватизации

  1. Стали собирать документы - выяснилось что квартир «служебная». Пришлось сначала «расслужебить» - получить на это согласие бывшего работодателя хозяйки квартиры. Получили.
  2. Дальше нужно погасить задолженность по квартплате. Вариантов нет – агентство дает денег в долг клиентке, она гасит задолженность. Это была точка невозврата… теперь мы понимаем, что иного варианта получить свои деньги назад, кроме как сделать сделку – просто нет.
  3. Собрали доки. По ВДК прописанных 5 человек: хозяйка, ее муж, трое детишек. Соответственно, подписывать Договор передачи должны двое: жена и муж.

И тут выясняется что мужчина, проживающий в квартире – НЕ является мужем хозяйки, и отцом детишек… А мужа нет… А он необходим для подписания договора передачи…

Выписать бывшего мужа

  1. Как выясняется, несколько лет назад муж хозяйки сел в тюрьму. Хозяйка квартиры развелась с ним, он уже вышел и уехал жить в Белоруссию к матери, и вроде даже там прописан. Но и из Москвы не выписался….

А тот мужчина, который с ней живет – просто сожитель, и вовсе не отец детей.

Как теперь выписать бывшего до приватизации в его отсуствие?

Беседуем с хозяйкой, опять даем ей денег, снаряжаем на рандеву в Белоруссию к бывшему мужу;))

Ее задача – встретиться, получить ВДК с его места прописки, нотариальное заявление о выписке из Москвы. Чтобы мужу было веселее – выделяем бюджет на его «мотивацию».

Хозяйка справилась на отлично;) Приехала к нему, поила его 3 дня, делила постель по старой памяти (ну, чего между бывшими не бывает, даже при наличии нынешнего), но все нужное – привезла. И даже больше - привезла в Москву даже оригинал его паспорта с белорусской пропиской! Попросту выкрала в день отъезда, пока он пьяный лежал…

Паспортный стол кривился, но мужа выписал. Можно приватизировать

Приватизация

  1. Состоялась. Получили 4х собственников. 1 мама и трое несовершеннолетних.

Теперь - стандартный план, и быстренько сделка…

Покупатель

  1. Находим Покупателя быстро и без проблем. Цену ставим реальную, на ремонт немного торгуемся… Принимаем аванс от Покупателя на срок – 1 месяц…. Оптимисты))

Покупательница – приятная адекватная женщина. И как потом выяснилось – стрессоустойчивая и терпеливая))

У нее правда деньги не свои, а от продажи своей квартиры будут… но ее покупает ее же шеф – так что на сделку в любой момент. Ну ок.

Альтеранатива в новостройке

  1. Начинаем подбирать. Квартир в доме продается несколько, все от «зачётников», хорошо хоть уже в собственности. Цены примерное одинаковые, для нас уже высоковато… Надо торговаться.. Торгуемся сильно – все шлют лесом, и желают «удачи». Мы в нее верим;)

Находим одного подрядчика-зачетника, у которого три квартиры в этом доме. Приезжаем на переговоры, не стесняясь собственной наглости предлагаем на 20% меньше заявленной цены. Директор поднимает насмех)) Моя настойчивость и женская привлекательность моей наставницы творят чудеса, после двух часов переговоров – договоренность достигнута.

Главным аргументом стало «сделку сделаем мгновенно – деньги будут у вас быстро». А как иначе, если нам нужна квартира на 20% дешевле аналогов.

Заключаем предварительный, даже без аванса – они сами говорят «зачем нам аванс, если сделка через неделю». Тоже оптимисты)) Но альтернатива – подобрана.

Опека. Заход первый, неудачный

  1. Собираем документы по нашей квартире, строители – по своей квартире. Прихожу в опеку.

Через минуту после начала моего разговора с инспектором ООП она смотрит на меня как на врага народа, и с криками предлагает мне либо убраться вон из Управы самому, либо сделать это с помощью наряда милиции… т.к. мошенников надо сажать в тюрьму! И что никакого разрешения по этой семье мне днем с огнем не видать!

Источника негатива я не понимаю – продолжаю упорствовать. Вариантов нет, если я не получу опеку – то не будет сделки, а денег в нее вложено уже немало…

Все кончается вызовом милиции и уводом меня в отделение для объяснений кто я и с чего вдруг хочу лишить невинных детей жилья?

WTF?

9. Оказывается, одна из трех прописанных детей (девочка 3х лет) – уже два года не живет в семье, т.к. находится в детдоме!!!

Причина восхитительна – ее еще грудной, просто «нашли» у пивного ларька по Акту находки. Когда-то мать (хозяйка квартиры) уехала на пару дней к родственникам, оставила детей на попечение сожителя. Сожитель пошел пить пиво с друзьями, но чтобы не оставлять грудного ребенка одного – взял дите с собой… Пил так обильно, что просто забыл о ребенке, оставив его у палатки, потом бухал поквартирам несколько дней… Очнулся у себя дома когда приехала хозяйка…

Мать – просто мечта! В результате «загула» ребенок потерялся – ну и фигли париться… так даже проще – не надо тратить деньги на его содержание. И даже не стали обращаться в милицию по факту пропажи…

Правда через полгода ее материнский инстинкт все-таки сказался, и она обратилась в милицию… Тогда-то и выяснилось, что ребенка нашли у ларька, и не зная чей он – передали девочку в детдом, где она и прибывает. ООП узнав кто есть мать такого «найденыша» пришли в ужас, и поставили всю семью на строгий учет.

Разумеется, поэтому и отношение ООП к этой семье было недоброе, и никаких разрешений на сделки давать они не собирались. Мама меня конечно об этом заранее не предупредила.

Вариантов нет – надо решать…

Mission Impossible: Детдом. Вернуть ребенка в семью.

  1. Для получения согласия ООП выходов из ситуации было два:
  • либо получение согласия от Директора детского дома на сделку,
  • либо возвращение ребенка в семью.

Я долго уговаривал директрису дать согласие на сделку, пытался ее замотивировать – бесполезно. Молодец она, на самом деле.

Оставался только вариант вернуть ребенка матери – родительских прав она не была лишена. Стали двигаться в этом направлении…

  1. Мать стала приезжать в детдом еженедельно, общаться с дочкой, благо директриса детдома была не против. Потом чаще, почти каждый день. Длилось это несколько месяцев, и в момент когда стало ясно что время пришло - мы подали заявление о намерении забрать ребенка.
  2. ООП возражать не стали, но потребовали поведения комиссии на дому, чтобы понять в каких условиях будут жить дети. Т.к. условия были жуткие, то пришлось их «улучшить» - сделать ремонт за счет компании, организовать детский уголок, навести марафет к приходу комиссии…
    Комиссия прошла нормально – ребенка вернули в семью.

Это тут весь процесс занял несколько строк… В жизни – было все немного сложнее.

А самое сложное – это было принять решение, впрягаясь в весьма щекотливый вопрос конкретной семьи, с весьма неоднозначной историей.

Ответ был в глазах у ребенка. Когда она увидела мать (она ее помнила, поскольку та несколько раз в детдом до этого таки приезжала) и побежала к ней… Какие бы родители не были, для детей – они единственные и любимые…

Опека. Получение одобрения

  1. Для обращения в ООП за разрешение на сделку нам обозначили трехмесячный испытательный срок, в течение которого нам не дадут никакого разрешения – но будут следить за семьей. Все это время мы ждали, содержали семью, честно рассказывали Покупательнице про проблемы, но обещали все урегулировать… Покупательница смотрела на нас как на идиотов, но верила и терпела…

Аванс продляли регулярно.

  1. Все это время строители (собственники квартиры в Тучково) с сарказмом слушали мои регулярные объяснения что у нас проблемы, но сделка уже вот-вот будет … Но рынок тогда был мертвый, квартиры не покупались – и все их горести оставались только с ними, а нужная нам квартира как была под нашей бронью, так и оставалась там. В общем, еще раз уговорили их обновить документы для прохождения нами опекунского совета на их квартиру – отнесли и подали документы в опеку…
  2. Тут ООП обратили внимание, что в комплекте документов нет согласия отца детей, а оно быть обязано.  Аргументы что отец сел, потом вышел, уехал в Белоруссию, прописался там, и на детей ему плевать – не возымели действия… Согласие отца должно быть. Значит - его нужно получить.
  3. Пришлось еще раз отправлять хозяйку квартиры «в командировку» в Белоруссию)) Она справилась опять отлично, привезла от бывшего мужа нотариальное заявление о том, что он согласен на сделку. Чем она его ублажила, и как объясняла откуда у нее его паспорт – не знаю))

Но согласие ООП на сделку мы получили!

Удлинение цепочки

  1. За минувшее время шеф Покупательницы уже купил себе другую квартиру, и чтобы сделать сделку – теперь нужно было продать и ее квартиру. Однушка, на Сколковском шоссе.

Пришлось быстро найти покупателя и на ее квартиру, присоединив эту сделку к нашей цепочке.
Ну вроде теперь точно – до сделки считанные дни)

Справка из налоговой

  1. Готовлю сделку в Тучково, у местного нотариуса (ППФ тогда не было еще). По тогдашним требования для продажи квартиры юридическим лицом необходимо было получить Справку об отсутствии у фирмы задолженности по налогам…

И тут в ступор встали сами строители – задолженность у них была… И не просто задолженность – а в размере примерное годового бюджет поселка Тучково… Какая уж тут справка?

Без справки – сделать сделку невозможно… Очередной тупик. И справку поехал получать я.

  1. Приезжаю в налоговую, так-сяк… никак. Исполнители не хотят от слова «совсем». Точнее – не могут.

Пятница, вторая половина дня. Смотрю – суета какая-то… Спрашиваю причину, оказывается дочка начальника налоговой сегодня замуж выходит, и вот-вот молодые подъедут к зданию инспекции чтобы обнять папочку и получить родительское благословление.

Бегу по магазинам, там шампанское, цветы, конфеты. Кое-что на стол сотрудникам…

Конверт, в него 300 долларов – подарок на свадьбу.

Приехал кортеж. Молодые обнялись с папой, все пошли их поздравлять – я в первых рядах.

Говорю вот к вам из Москвы прибыл, поздравить хочу… Цветы – невесте, конверт – папе.

Папа удивляется – ты кто? Говорю, вот из Москвы приехал, хотел вам приятное сделать в такой день, заодно один вопрос пустяковый решить с оказией…

Ушел я от него со справкой. Только начальник формулировку сделал корректную – не то что вообще налоговая задолженность отсутствует, а «отсутствует налоговая задолженность по квартире…». Но для сделки – годится;)

Сделка

  1. День сделки. Приехали в Тучково… Документы (оригиналы) заранее отвезли все в нотариальную контору, ДКП готовить – они там, в сейфе. А вот нотариус – не там((

Нотариуса позавчера увезли в больницу на скорой. Она в больнице, когда выздоровеет – непонятно, документы все по сделке заперты у нее в сейфе – к другому нотариусу не поедешь… А пара дней пройдет – придется справки обновлять, и не факт что я их повторно получу.

Ну да это уже сущие мелочи.

  1. Метнуться в больницу, слезно уговорить нотариуса удостоверить договор прямо в ее больничной палате.
  2. Уговорить ее помощницу (благо молодая и контактная), забрать ее из дома в контору, там с ней подготовить и распечатать договор, все сопутствующие доки в чистовую – и все это быстро, на месте и без подготовки.

Привезти все это нотариусу в больничную палату - и сделать нотариальную сделку в больнице.

Сделка длилась 1,5 года.  Все это время мне приходилось удерживать нашу Покупательницу, удерживать альтернативу от строителей, удерживать саму нашу клиентку – которая в какие-то моменты уже теряла веру в успешный итог процесса.  Расслужебить и приватизировать объект, выписав оттуда уехавшего в Белоруссию гражданина, вернуть ребенка в семью из детдома, пройти опеку на всю эту историю, и получить справку из налоговой о том, чего не может быть;)

Комиссия за всю эту комплексную историю составила примерное 40% от цены продаваемой двушки. Немало (можно по сегодняшним ценам пересчитать), но объем работы был проделан соответствующий.

Именно на этой сделке я научился почти всему, что должен технологически уметь Риэлтор.

А главное – пониманию, что для настоящего Риэлтора не бывает слов «не могу».

Риэлтор – это особая каста людей, кто умеет эффективно решать проблемы. И именно за это мы любим свою профессию.

Мы можем гордиться тем, что нам  доступно то, о чем другие обыватели могут только мечтать. Мы можем быть творцами - творцами своих судеб, и судеб наших клиентов!

Удачи вам в работе!

Гордитесь своей профессией.

- Мне нравится (16)

Статьи по теме