Продажа квартиры по доверенности другим лицом, уполномоченным собственником, – это законное право собственника, закрепленное в гражданском кодексе. Какие риски несет покупатель такой квартиры при этом? Какие законные способы защиты своих интересов у него есть?
Стоит отметить, что важна позиция самого доверенного лица – т.е. того на кого оформлена доверенность. Для минимизации рисков – необходимо его полное содействие.
Если доверенное лицо НЕ готово к содействию – скорее всего что-то не так, и покупателю стоит отказаться от покупки такой квартиры!
Если доверенное лицо готово к содействию, то существуют следующие точки контроля.
1 . Предварительно установить обстоятельства выдачи доверенности у доверенного лица и установить связь с собственником (доверителем) для проверки полученной информации от доверенного лица.
1.1. Необходимо удостовериться, что доверенность действительно выдавалась.
В разговоре с доверенным лицом необходимо установить:
– почему выдавалась доверенность,
– когда,
– как,
– почему собственник не может лично приехать на сделку.
1.2. Попросите доверенное лицо предоставить телефон собственника, чтобы спросить – выдавал ли собственник доверенность?
Если доверенное лицо не готово предоставить телефон, то вспоминаем основное правило:
если доверенное лицо не готово к содействию – скорее всего что-то не так, и покупателю стоит отказаться от покупки такой квартиры!
1.3. При звонке собственнику (доверителю) – попросите его уточнить:
– свои паспортные данные,
– место прописки,
– дату рождения.
Часто мошенники сыплются именно на таких простых вопросах!
Также сравните возраст человека на связи с возрастом доверителя по паспорту.
2. Получить новые доверенности, получить передоверие у того же нотариуса.
Если есть возможность сделать новую доверенность более поздним числом – воспользуйтесь этим, пусть эту доверенность сделают и подпишут при Вас – это уже хорошая гарантия, что Вы лично видели собственника.
Если получить новую доверенность не представляется возможным (например, собственник живет за границей или в другом регионе), то можно применить другой страховочный блок – это удостовериться, что доверенность еще действительна и не отзывалась – такую информацию можно получить от того нотариуса, который ее оформлял. Далеко не всегда нотариус будет готов это сделать. Но у риэлторов есть свои секреты, например – осуществить передоверие у того же нотариуса. Но это не 100% гарантия, т.к. оформить доверенность можно у одного нотариуса, а отозвать – можно у другого. Поэтому страхуясь от отзыва доверенности – обязательно получите от доверенного лица нотариальное заявление о том, что ему НЕизвестно, чтобы доверенность отзывалась. Тогда это уже ответственность доверенного лица.
3. Предусмотреть соответствующее обязательство продающей стороны при исполнении сделки.
Ведь если человеку доверено что-то сделать, например, подписать договор, зарегистрировать его и получить деньги – то он обязан исполнить поручение.
Если деньги получает доверенное лицо – то он обязан передать их собственнику. А значит именно эту процедуру можно предусмотреть на сделке его обязательствами, и важно проконтролировать это. Таким образом, если у вас будет подтверждающий документ, что собственник получил все ему причитающееся – то значит и доверенное лицо надлежащим образом выполнило свои функции. Постарайтесь этого добиться!
P.S. Самый безопасный вариант покупки квартиры – привлечь профессионального участника рынка – агентство недвижимости, где профессионалы раскроют все нюансы при подготовке к сделке, в том числе при покупке квартиры, продающейся по доверенности!