Сдать свою квартиру, арендовать другую и жить как рантье. Реально?

27.08.2014

Сдать свою квартиру, арендовать другую и жить как рантье. Реально?

27 августа, 12.10 (оригинальная программа).

27 августа, 16.10 (повтор программы).


Сергей Саяпин:

Президент Гильдии риэлторов Москвы,

Генеральный директор АН "Простор".


Программа от первого лица.

Cм. наш канал на youtube.ru:
Жилишный вопрос, Москва: Сергей Саяпин


Если вам повезло, и вы обладатель большой квартиры, площадь которой избыточна для вас – то есть вариант сдать свою квартиру, за дорого, снять другую квартиру, поменьше и подешевле, а жить на ежемесячную разницу. Давайте посмотрим – в чем тут риски?

Итак, вы сдали свою, и сняли другую… чужую. По логике – вы каждый месяц должны получать аренду за свою квартиру, и часть их отдавать своему арендодателю. Но что произойдет, если ваш арендатор по каким-то причинам не оплатит вам аренду вовремя? Ну, например, задержит платеж на неделю? Выселить его, как неплательщика, и искать нового арендатора – средний период простоя вашей квартиры может составить месяц, а то и полтора, даже если цена вашей аренды в рынке… Т.е. у вас возникнут потери, а вы то должны платить свою аренду четко в срок, иначе вы тоже рискуете быть выселенным за неоплату… Т.е. идя по такому сценарию вам важно иметь определенный денежный запас, т.н. «подушку», которая позволяла бы вам без рисков переживать ситуации просрочки получения вами аренды. И лучше если такой запас у вас есть месяца на 2-3, хотя бы.

Или такая ситуация… вам платят вовремя и в срок, но вдруг хозяин той квартиры, которую вы арендуете – по каким-то причинам раздумал ее сдавать… и просит вас выселиться. Вы скажете, что он не имеет право на это? Но право – правом, а в жизни бывает по-разному, и многие арендодатели отлично знают, как сделать так, чтобы их арендатор все же досрочно съехал, несмотря на договорные отношения. Поверьте, так часто бывает, и вы вынуждены будете съехать и искать себе новую квартиру в аренду… А значит вам придется потратиться скорее всего на оплату услуг по подбору квартиры, вновь на обеспечительный депозит, и на оплату первого месяца аренды, т.е. расходы на съем новой квартиры – опять около 3-х месяцев стоимости аренды, и это реальный риск.

Ну и еще… внимательно рассчитайте экономику. Когда вы сдаете свою квартиру – то у вас возникает обязанность по уплате подоходного налога, это 13 % от стоимости аренды. Это уже входит в структуру ваших расходов, которые часто не учитывают. Подсчитайте бюджет на ремонты, причем как в вашей собственной квартире, которую вы сдаете, так и в той, которую вы арендуете. Чтобы ваша квартира хорошо и успешно сдавалась – там необходимо делать косметический ремонт раз в 4-5 лет, хотя бы. А ремонт – это немалая сумма, которую даже если разделить на несколько лет аренды, то выгода от такой операции может быть уже не столь очевидна, особенно если вы сдаете квартиру очень большой семье, с множеством детей, с домашними животными, ну или просто, если эта большая семья (или несколько семей) из ближнего зарубежья, где по менталитету люди не склонны к чистоте и уважению чужой собственности. Так что сценарий сдать свою, арендовать чужую – это реально, но просто нужно быть очень аккуратным и в расчетах экономической выгоды, и при подборе квартиры себе, и при подборе арендатора.