Ипотека в России. Почему она такая дорогая и когда ждать снижения ипотечных ставок?

01.09.2014

Ипотека в России. Почему она такая дорогая и когда ждать снижения ипотечных ставок?

1 сентября, 12.10 (оригинальная программа).

1 сентября, 16.10 (повтор программы).


Сергей Саяпин:

Президент Гильдии риэлторов Москвы,

Генеральный директор АН "Простор".


Программа от первого лица.

Cм. наш канал на youtube.ru:
Жилишный вопрос, Москва: Сергей Саяпин


Сегодня – 1 сентября, и мы от всей души поздравляем счастливых родителей с началом нового учебного года. А параллельно вспоминаем, что многие родители часто хотят обеспечить заранее своих детей отдельной квартирой, и рассматривают ипотеку как реальный способ приобрести квартиру в долгую рассрочку, ведь пока ребенок растет – ее можно сдавать, компенсируя ипотечные платежи. Вот только если на западе ипотечные кредиты дают под 3–4 процента годовых, то у нас их ипотечная ставка 12–14. Так почему она такая высокая и когда снизится? Давайте разбираться.

Ипотечные кредиты – это специфический банковский продукт, когда банки дают вам в долг очень долгие деньги – т.е. деньги, которые вы должны вернуть не за год–два–три, как при потребительских кредитах, а через 15, 20 или даже 25 лет. И кстати далеко не каждый банк имеет такие долгие ресурсы, это, как правило, все же крупные финансовые институты, которые планируют свои финансы не на несколько лет, а на десятки лет вперед. И чтобы дать вам в долг на 15 лет, им надо четко понимать, где и как они сами смогут привлечь такие долгие деньги в свой бизнес. А способов привлечения у банков всего два.

Первый – это долгосрочные депозиты, т.е. вклады. Какие сейчас максимальные ставки по долгим рублевым вкладам? Ну где–то 10–11 процентов, т.е. это то сколько банки сами платят за привлечение средств. Плюс они хотят на этом зарабатывать, ведь это привлечение им обходится недешево, т.е. 3–4% это их комиссия за то, что они привлекли деньги у Иванова, и выдали их в качестве ипотечного кредита Петрову. Это немного, ведь есть же риски просрочек и неплатежей, поэтому работать на марже еще ниже российские банки не могут, а значит, чтобы ипотека подешевела – должна снизиться стоимость денег, т.е. ставки по депозитам. Но они напрямую связаны с инфляцией – ведь если инфляция высокая, а ставки по депозитам низкие – то люди не будут нести деньги в банк. Поэтому тут ответ один – если у нас инфляция будет как на западе, 2–3% в год, то и ипотечные кредиты будут по ставкам 5–6% годовых. Но пока что об этом можно только мечтать.

Второй способ для банков получить долгие денежные ресурсы – это самим занять деньги на международных финансовых рынках, и этот инструмент используется ими достаточно активно. Но вот в чем проблема – при таких займах всегда учитываются страновые риски, т.е. чем больше экономика страны подвержена колебаниям – тем дороже эти деньги. Вот и получается, что даже на международных финансовых рынках пока деньги доходят от финансовых структур нашим банкам, их стоимость, так или иначе, опять приближается к тем же процентам, что и ставки по депозитам. А значит и тут не стоит ждать снижения ипотечных ставок, пока экономика у нас не такая стабильная как в Европе. Но вспомните, что еще 10 лет назад ипотечная ставка 15% годовых в валюте уже казалась нам большим достижением. Так что прогресс все же есть. И откладывать решение своего жилищного вопроса до лучших времен не стоит – решать его нужно тогда, когда он назрел, т.е. сейчас.